ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں حیران کن ہاؤسنگ افراط زر کے عالمی نتائج

امریکہ میں مہنگائی اور مکانات کی آسمان چھوتی قیمتوں نے اس ملک کے لوگوں کے لیے دباؤ کا ماحول پیدا کر دیا ہے۔ ایک ایسا مسئلہ جس نے امریکی شہریوں کو گھر خریدنے کے دباؤ کو شادی یا نوکری سے نکالنے کے دباؤ کے برابر بنا دیا ہے۔

عالمی ہاؤسنگ بحران کا پہلا مرحلہ

مہنگائی ان بہت سے مسائل کی جڑ ہے جنہوں نے گزشتہ چند سالوں میں کووڈ بیماری کے پھیلنے سے دنیا کی بیشتر معیشتوں کو متاثر کیا ہے۔ فوڈ سیکٹر اور رینٹل اور ہاؤسنگ سیکٹر دو اہم شعبے ہیں جو مہنگائی سے متاثر ہوئے ہیں اور دنیا بھر میں بہت سے لوگوں کو پریشان کر چکے ہیں۔ دنیا بھر میں مکانات کی قیمتیں کورونا کی وبا کے ابتدائی دنوں سے ہی مسلسل بڑھ رہی ہیں لیکن اس بیماری کے جاری رہنے اور حکومتوں کی توسیع پسندانہ پالیسیوں سے یہ اوپر کی جانب بڑھتا چلا گیا ہے۔

دنیا میں مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا مسئلہ اس حد تک بڑھ گیا کہ 2021 کے آخر میں اس علاقے میں افراط زر کی شرح غیر معمولی سطح پر پہنچ گئی، یہاں تک کہ افراط زر کی شرح 2007 اور 2008 کے ہاؤسنگ بحران سے بھی زیادہ تھی۔ ہاؤسنگ سیکٹر میں مہنگائی کے تازہ ترین اعدادوشمار اور اعداد و شمار 20% سے زیادہ تک پہنچ گئے ہیں۔ ایک مخمصہ جسے عالمی ہاؤسنگ بحران کا پہلا مرحلہ کہا جا سکتا ہے۔

دنیا میں مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا مسئلہ اس حد تک بڑھ گیا کہ 2021 کے آخر میں اس علاقے میں افراط زر کی شرح غیر معمولی سطح پر پہنچ گئی، یہاں تک کہ افراط زر کی شرح 2007 اور 2008 کے ہاؤسنگ بحران سے زیادہ تھی۔

اس عرصے کے دوران، ریاستہائے متحدہ اور یورپی یونین کی حکومتوں نے رہائش کی خریداری کے لیے سہولیات اور مراعات فراہم کیں۔ ایک ایسا مسئلہ جس نے ہاؤسنگ مارکیٹ میں غیر کھپت کی طلب میں اضافہ کیا، لیکن کورونا کی وجہ سے پابندیوں کی وجہ سے سپلائی مارکیٹ میں خلل پڑا اور ہاؤسنگ سپلائی کا حجم کم ہوگیا۔ نتیجتاً، بڑھتی ہوئی طلب اور رسد کی قلت نے مارکیٹ کو آسمان پر پہنچا دیا۔  

اس بات پر زور دیں کہ لوگ برخاستگی کے برابر ہیں۔

مکانات کی بلند قیمتوں نے امریکی عوام کے لیے دباؤ کا ماحول پیدا کر دیا ہے۔ ایک ایسا مسئلہ جس نے انہیں گھر خریدنے کے دباؤ کا شادی یا نوکری سے نکالے جانے کے دباؤ سے موازنہ کیا ہے۔

گارڈین نے رپورٹ کیا، "ایک آن لائن رئیل اسٹیٹ کمپنی، Zillow کی طرف سے کیے گئے ایک سروے کے مطابق، مکانات کی زیادہ قیمتوں اور کم انوینٹری کی وجہ سے، 50 فیصد گھر خریداروں نے کہا کہ اس عمل کے دوران کم از کم ایک بار۔" گھر خریدنے نے انہیں رلا دیا ہے۔ اس حد تک کہ گھر خریدنے کا دباؤ شادی کی منصوبہ بندی کرنے یا نوکری سے نکالے جانے کی فکر کے برابر ہے۔

ہاؤسنگ بحران کے استرا بلیڈ کے نیچے پرائمری ہاؤسنگ

سب سے اہم بات یہ ہے کہ گھر خریدنے کا مسئلہ نوجوان امریکیوں پر سب سے زیادہ دباؤ ڈالتا ہے جو مارکیٹ میں نئے ہیں۔ سروے میں 65 فیصد سے زیادہ "جنریشن زیڈ" یا "زومر" خریداروں نے یہ بھی کہا کہ وہ گھر خریدنے کی کوشش کرتے ہوئے آنسو بہاتے ہیں۔

سچ تو یہ ہے کہ امریکہ میں گھر خریدنا کبھی بھی آسان نہیں رہا، لیکن گزشتہ دو سالوں میں، کورونا پھیلنے کے ابتدائی دنوں سے، رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے۔ یہ ایک ایسا مسئلہ ہے جس نے مارکیٹ کو ہلا کر رکھ دیا ہے۔ اس لیے اس علاقے میں بڑھتی ہوئی طلب اور رسد کی رکاوٹوں کی وجہ سے قیمتیں بڑھ گئی ہیں اور اب سستی مکان تلاش کرنا بہت مشکل ہے۔

اپریل 2022 میں، مکانات کی قیمتیں سال بہ سال 15.3 فیصد بڑھ کر 423,932 ڈالر کی اوسط قیمت تک پہنچ گئیں۔

اصل قیمت سے زیادہ قیمت پر مکان بیچنا

زیلو کے جاری کردہ اعداد و شمار کے مطابق، اپریل میں، ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں فروخت ہونے والے تقریباً نصف گھر بیچنے والے کی درخواست کردہ قیمت سے زیادہ میں فروخت ہوئے۔ گزشتہ سال کے مقابلے میں 37 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ مزید واضح طور پر، اپریل 2022 میں، تقریباً 58.8% گھر اصل قیمت سے زیادہ فروخت ہوئے، جو کہ پچھلے سال کے مقابلے میں 9.9 یونٹ زیادہ ہے۔

اپریل 2022 میں، ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں تقریباً 58.8% گھر حقیقی قیمتوں سے زیادہ فروخت ہوئے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 9.9 پوائنٹس کا اضافہ ہے۔

اپریل 2022 میں، فروخت کے لیے گھروں کی تعداد 1,353,059 تھی، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 9.09 فیصد کم ہے۔ دوسرے الفاظ میں، مارکیٹ میں 2021 کے مقابلے میں تقریباً 23% کم گھر ہیں۔

خریداروں کی حوصلہ شکنی کی وجہ سے طلب میں 10 فیصد کمی واقع ہوئی۔

کچھ لوگ دلیل دیتے ہیں کہ امریکی ہاؤسنگ سیکٹر میں افراط زر خریداروں کی حوصلہ شکنی کرے گا اور اس وجہ سے مانگ میں کمی آئے گی کیونکہ خریدار زیادہ شرحوں پر اپنی قوت خرید کھو دیتے ہیں۔ "امریکی ہاؤسنگ سیکٹر میں افراط زر خریداروں میں 10 فیصد کمی کا باعث بن رہا ہے کیونکہ ہاؤسنگ کی بلند قیمت، ساتھ ہی رہن کی بڑھتی ہوئی شرح، خریداروں کو ان قیمتوں پر خریدنے سے حوصلہ شکنی کر رہی ہے،" رائٹرز نے رپورٹ کیا۔  

انہوں نے کہا کہ مکانات کی قیمتوں میں اضافہ حیران کن رہا ہے، اور ہم امید کرتے ہیں کہ مستقبل میں، خاص طور پر رہن کی شرح تقریباً دوگنا ہونے کے ساتھ۔

انہوں نے مزید کہا، "نوجوان امریکی جوڑے اب واحد خاندانی گھر تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں جو اسے برداشت کر سکیں، اور رہن کی بڑھتی ہوئی شرحیں اسے مزید خراب کر دے گی۔"

کیا ہاؤسنگ مارکیٹ میں داخل ہونا ایک فائدہ ہے؟

بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ ہاؤسنگ سیکٹر میں مہنگائی کے ان حالات کے باوجود، موجودہ وقت خریداروں کے لیے اس مارکیٹ میں داخل ہونے کا شاید سب سے برا وقت ہے، لیکن دوسروں کا خیال ہے کہ ہاؤسنگ کے درخواست دہندگان کو مستقبل کے بدتر حالات سے بچانے کے لیے گھر خریدنے کا یہ اب بھی اچھا وقت ہو سکتا ہے۔ .
"ایک حالیہ گیلپ پول کے مطابق، صرف 30 فیصد امریکی اب بھی سوچتے ہیں کہ اب گھر خریدنے کا اچھا وقت ہے،" فارچیون نے رپورٹ کیا۔

گزشتہ سال کے مقابلے مارچ سے اب تک مکانات کی قیمتوں میں 20.9 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ مارگیج کی شرح سال کے آغاز میں 3 فیصد سے کم ہو کر اب 5 فیصد سے زیادہ ہو گئی ہے، جو 13 سالوں میں بلند ترین سطح ہے۔

دو سال پہلے، ریاستہائے متحدہ میں گھر کی فروخت کی اوسط قیمت صرف $280,000 سے زیادہ تھی، جب کہ 30 سالہ رہن کی شرح 3.25 فیصد تھی اور ماہانہ ادائیگی تقریباً $1,100 تھی۔ تاہم، آج فروخت کی اوسط قیمت $375,000 سے زیادہ ہے جس کی رہن کی شرح 5.3% ہے، جس کی ماہانہ ادائیگی $1,875 ہے۔ چنانچہ دو سالوں میں، اوسط ماہانہ رہن کی ادائیگی میں تقریباً $800 کا اضافہ ہوا ہے۔

بلاشبہ، مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتیں موجودہ مکان مالکان کے لیے ایک اعزاز ہے کیونکہ ان کے اثاثوں کی قیمت $19.5 ٹریلین سے بڑھ کر $26 ٹریلین سے زیادہ ہوگئی ہے، جو کہ جائیداد کی دولت میں بہت زیادہ اضافہ ہے۔

مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتیں موجودہ مکان مالکان کے لیے ایک اعزاز ہیں کیونکہ ان کی جائیداد کی قیمت $19.5 ٹریلین سے بڑھ کر $26 ٹریلین سے زیادہ ہوگئی ہے۔

اگرچہ یہ ممکنہ طور پر نئے داخل ہونے والوں کے لیے بدترین بازار ہے، لیکن یہ ان کے داخل ہونے کا بہترین وقت ہو سکتا ہے۔

یہ درست ہے کہ رہن کی شرح اور شرح فی الحال بہت زیادہ ہے، لیکن گھر خریدنے کا مطلب قرض کی ماہانہ ادائیگی کو مستحکم کرنا ہے، جو ادائیگی کی مدت کے دوران شرح میں اضافے سے مشروط نہیں ہوگا۔ اس طرح، آپ کی آمدنی ہر گزرتے سال کے ساتھ بڑھتی جاتی ہے جب کہ آپ کی ادائیگی ابھی بھی طے شدہ ہے۔

ظاہر ہے، ہاؤسنگ اب مہنگی ہے، لیکن ایک مقررہ ادائیگی ایک فائدہ ہے جو آپ وقت کے ساتھ حاصل کر سکتے ہیں۔

یہ بھی واضح رہے کہ رہن کی شرح 3% سے بڑھ کر 5% ہونے کی وجہ یہ ہے کہ فیڈرل ریزرو مہنگائی سے لڑنے کے لیے شرح سود میں اضافہ کر رہا ہے، لیکن یہ ہمیشہ معیشت میں کساد بازاری کے ساتھ ہوتا ہے جس کی وجہ سے شرح سود دوبارہ گر جاتی ہے۔ .

امریکہ میں افراط زر 1940 سے بڑھ کر 5 فیصد سے زیادہ ہو چکا ہے۔ ان نو معاملات میں سے ہر ایک مختصر مدت میں کساد بازاری کے ساتھ تھا۔ بلند افراط زر ہی اقتصادی سکڑاؤ کی واحد وجہ نہیں ہے، لیکن ہم نے کبھی بھی بلند افراط زر کو کساد بازاری میں گھسیٹے بغیر قابو میں نہیں دیکھا۔ اس لیے، جب بھی اگلی کساد بازاری ہوتی ہے، اس بات کا امکان ہوتا ہے کہ رہن کی شرح میں کمی آئے گی۔

جب یہ کساد بازاری ہوتی ہے تو، تاریخی تجربے کے مطابق، رہن کی شرح میں کمی کا امکان ہوتا ہے۔ یہ گھر کے خریداروں کو اجازت دیتا ہے جو اب زیادہ شرحوں پر اپنے قرضے ادا کر رہے ہیں وہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں کم شرحوں پر دوبارہ سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔

ہاؤسنگ مارکیٹ کا جائزہ

اپریل 2022 میں، مکانات کی قیمتیں سال بہ سال 15.3 فیصد بڑھ کر 423,932 ڈالر کی اوسط قیمت تک پہنچ گئیں۔

سوال کے جواب میں "کیا رہائش کے درخواست دہندگان کے لیے کافی مکانات ہیں؟" کہا جائے کہ نہیں، اپریل 2022 میں فروخت کے لیے گھروں کی تعداد 1,353,059 تھی جو کہ گزشتہ سال کے مقابلے میں 9.09 فیصد کم ہے۔

ہاؤسنگ مارکیٹ کی مسابقت اور طلب کی سطح کے لحاظ سے، یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ اپریل 2022 میں، تقریباً 58.8% گھر اصل قیمت سے زیادہ فروخت ہوئے، جو کہ گزشتہ سال کے مقابلے میں 9.9 یونٹ زیادہ ہے۔ اس لیے اس مارکیٹ میں مقابلہ اب بھی زیادہ ہے جس نے مکانات کی قیمتوں میں غیر حقیقی اضافے کی راہ ہموار کی ہے۔